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房奴巧选房贷可少奋斗十年  

2013-07-15 16:02:22|  分类: 投资理财 |  标签: |举报 |字号 订阅

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等额本金还款法比等额本息还款法节省利息,但不适合所有人。

文/《投资与理财》记者 王超凡


       很多时候,一个恰到好处的选择可以节省大笔的购房费用,而一个错误的选择则会让资金流失于无形之中。


       两种还贷法相差数万元

       李先生向记者讲述了他的窝火事:还4个月的房贷后,发现一位朋友和自己贷款额度相似、年限相同,但是总体还贷利息却相差近3万元!原因在于他们采用了不同的还贷方式。李先生用的是等额本息还款法,而他的朋友用的是等额本金还款法。

       更让他窝火的是,此前他只知道有等额本息一种还贷法,“当时,银行工作人员只是拿出厚厚的合同,指点我填这填那,我根本没注意到合同上还有另外一种还款方法可供选择,银行工作人员也没提及。现在知道了,但是合同已经白纸黑字,只有认了。”李先生对此很生气。


       部分银行的等额本息“情结”

       记者以贷款购房者的身份暗访了几家银行,发现有些银行在介绍还贷方式时,只向客户介绍等额本息还款法。在被问及等额本金法时,银行表示有此种方式,但是称其计算方法复杂,不常用。记者询问两种方法哪种合算,得到的答复是“差不了多少”。

       银行对此有自己的说法:第一,两种方法之所以会产生利息差,是客户占用银行资金数量的不同所致。等额本息法每月偿还银行本金较少,产生的利息就较多;等额本金法初期每月偿还银行本金较多,自然产生的利息就较少,因此银行并不能从中占到便宜,没有故意隐瞒等额本金法的必要。第二,等额本金法计算方法复杂,客户不易理解,而且其初期还款额较高,不适用于普通百姓,因此普遍采用等额本息法。

       很多人认为,话虽如此,贷款人有选择用哪种还贷方式的权利,还是应该让他们了解详情,自己做主。


       慧选房贷,房奴减压

       相信许多贷款人与李先生有相似的遭遇,发现别人比自己还的利息少,觉得自己“吃亏”了。贷款人总是在纠结等额本息法和等额本金法,到底哪个划算。

       以100万元20年期(基准利率5.94%计算)的房贷为例,采用等额本息还款法,每月要还款7129.74元,还款总额为171.113745万元,所产生的利息超过71万元。但如果采取等额本金还款法,首月还款9116.67元,第二个月还款9096.04元,还款总额为159.6475万元,支付利息款59.6475万元。两者相比,等额本金法比等额本息法节省利息超过11万元。

       等额本息法是把按揭贷款的本金总额与利息总额相加,然后平均分摊到还款期限的每个月中。特点是前期还款压力较小,每月所偿还的金额相同,对借款人来说操作较简单,但是占用银行资金时间长,还款总利息较高。等额本息法适合收入处于稳定状态,经济条件不允许前期投入过大的家庭或个人。

       等额本金还款方式是将本金每月等额偿还,贷款利息随本金逐月递减并结清的方法。总的利息支出较低,但是前期支付的本金和利息较多,还款负担逐月递减,比较适合当前收入较高、日后收入可能减少的人群。另外,等额本金法前期还款量大,但是贷款人本金归还得快,适合准备提前还款的人群。

       理财专家指出,并非少交利息就意味着等额本金法比等额本息法好,选择何种方式还贷还要根据自身的经济情况。采用等额本金还款方式,贷款人在开始还贷时,每月负担会较大些。购房初期,首期房款和相关费用对于许多购房者来说,已经是一笔很大的开销,如果再采取等额本金法来还贷,压力还是很大的。

       一般来说,建议经济压力较大的年轻人采用等额本息法,收入较高有一定积蓄的中年人采用等额本金法。


       加息预期强 及时变通省房贷

       

       招数一:不如提前还贷

       如果你手头还有余钱,就考虑提前还贷吧。除了将剩下的房贷一次性还清外,还可提前还一部分贷款,此时大致有3种方式:将剩余贷款保持每月还款额不变(期限缩短),或剩余贷款每月还款额减少(还款期限不变),或将剩余贷款每月还款额减少(还款期限也酌情缩短)。不过,如果你是理财高手。你的资金有更好的投资渠道,可以获得更高的投资回报,就没什么必要提前还款。


       招数二:改变还款方式

       在利率长期保持稳定的情况下,等额本息更好用。但在加息预期之下,采用等额本金还款,可省不少利息。等额本金还款方式,由于在初期偿还较大款项而减少利息的支出。据悉,目前大部分银行可以允许贷款者转换还款方式。不过,贷款人在算计省多少利息的同时,要考虑还款方式是否适合自己。


       招数三:巧用“双周供”

       所谓“双周供”,就是将原本按月支付的房贷改成每两周支付一次,两次扣款的总额基本相当于原来一次扣款的数额。借款人每月还款负担没有增加很多,但每年共有26个双周,“双周供”事实上每年要还13个月的贷款,且每月的上、下半月要各还一次贷款。通过加快每年的还款频率和还款总额,可以起到缩短还款时间和节省总利息的效果。


       招数四:固定房贷利率,锁定房贷成本

       所谓固定利率房贷,即在贷款期限内,不论银行利率如何变动,借款人都将按合同规定的固定利率支付利息,锁定房贷成本。结构性固定利率房贷,就更灵活点,它在利率固定期间,可以分段执行不同的利率标准。如利率固定10年的贷款,可以在贷款的前5年和后5年执行不同的利率。这要求申请人对货币政策有一个提前和准确的判断。

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