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任志强:土地市场回归正常之日 便是房价下降之时  

2013-08-22 10:52:24|  分类: 财经金融 |  标签: |举报 |字号 订阅

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       今年以来,一线城市土地,尤其是宅地,因其相对稳定的回报率以及迅速跳涨的土地红利,使得大批房企争抢,以泰禾集团为首的福建系房企成为其中重要的推手。

       从北京楼市发展历程看,包括通州、房山、朝阳多个区域,每一轮的房价上涨,背后都有土地价格上涨的影子。中国土地勘测规划院副总工程师邹晓云认为,地价上涨带动房价是很自然的;要调控房价就先要管控地价,破除“土地财政”。

       上海易居房地产研究院数据显示,2012年全国共出让国有建设用地中,基建占比最大,为47%,工矿仓储用地近30%,住宅用地为16%,商服用地为7%,后二者统称为房地产用地,合计仅为23%。

       华远地产董事长任志强估计,如果算上军事用地和旅游用地,每年纯商品房用地只占到总供应面积的1.5%。而土地价格增长幅度远远高于房价增长幅度,因为2/3土地都用低价方式转让给能提供GDP的工业、基础设施,而大部分土地出让金则通过商业用地、住宅用地获取。

       大多数业内人士认为,长期以来,真正用于商品住宅开发的土地和需求之间的缺口很大。这在一线城市表现得尤为明显。以北京为例,今年北京拟供应5650公顷国有土地,其中仅1650公顷为住宅用地,保障房占800公顷,商品房占850公顷,仅占25%。

       “我国国有建设用地出让的总量并不少,但结构有问题。不多的宅地中,集资房、公务员小区等灰色违规项目占相当比重,导致市场化宅地,在一二线城市偏少,推高房价!”上海易居房地产研究院副院长杨红旭指出。

       国泰君安地产分析师李品科的研究显示,地方政府财政对于卖地收入的依赖度非常高:今年主流城市卖地占地方财政收入的44%,其中一线城市卖地收入占地方政府财政收入的39%、二线城市占50%;同时,来自国土部的调查也表明,“卖地收入”已成为地方政府还债主要手段。

       高策地产服务机构董事长陶红兵分析认为,“随着土地越来越稀缺,特别是好地段的地,稀缺价值更高。另一方面,土地整理成本越来越高,成本的上升推高了土地价格。”

       “如果土地价格越来越高,开发商从成本考虑,一定会增添房源定高价的驱动力。”邹晓云说,地价推涨房价的效应是存在的。根本原因是土地供应制度的垄断。

       万科副总裁肖莉在接受本报记者采访时曾表示,土地全部由政府来开发,政府开发依赖土地出让金,土地出让金又依赖开发商的投资,开发商投资又依赖市场的销售,这是一个封闭的循环。当市场低迷,开发商没有钱了就不投资了,政府的出让金又降低了,土地开发和供应就跟不上了。


       肖莉认为,目前有些旧城改造项目,某些机构手中的城市非经营性用地,以及农村的宅基地等,可以吸引民间资本来投资。通过这些市场化的方式进行土地供应,打破仅由政府供地的封闭循环。

       “事实上,只要放开土地的供给,北京土地供给市场的供求关系马上就会改变,北京的地价也会改变。”香港大学教授许成钢说。

       此外,在具体的土地出让设计上,也存在很多不合理现象。北京等城市规定,地价达到上限后竞报配建公租房面积,“房企在竞报公租房过程中,商品房地价实际仍然在上升。同时,公租房这样的保障房,本身应是政府承担的,却推给了开发商,开发商建设的成本仍然会再加到商品房上。”陶红兵说。

       “土地市场回归正常之日,便是房价下降之时。”华远地产董事长任志强认为,建立健康的土地长效供应机制,首先要统一市场和供给制度。

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